Türkiye’de milyonlarca liralık konut alan veya yüksek kira bedelleri ödeyen vatandaşlar, taşınma sonrasında ortaya çıkan gizli kusurlar nedeniyle beklenmedik büyük masraflarla karşılaşabiliyor. Yeni boyanmış duvarların ardındaki rutubet, fark edilmeyen su sızıntıları, yetersiz ısı yalıtımı ve sorunlu tesisatlar, ev sahiplerinin ve kiracıların bütçesini zorlayabiliyor. Konutun dışarıdan kusursuz görünmesi, teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmiyor. Bu noktada devreye giren teknik konut ekspertizi, gözle fark edilmeyen sorunların belirlenmesine yardımcı oluyor.
Gayrimenkulün piyasa değerini belirleyen ekspertizden farklı olarak ortaya çıkan teknik konut ekspertizi, evin fiziksel durumunu ve olası kusurlarını inceliyor. Termal kamera, nem ölçüm cihazı ve çeşitli test ekipmanlarıyla gerçekleştirilen kontroller; ısı kayıpları, nem sorunları ve bazı tesisat kusurlarına ilişkin bulguların ortaya çıkarılmasını sağlayabiliyor. Böylece alıcılar ve kiracılar, karar vermeden önce karşılaşabilecekleri bakım ve onarım maliyetleri hakkında daha ayrıntılı bilgi edinebiliyor.
Peki teknik konut ekspertizi hangi gizli kusurları ortaya çıkarıyor? Yeni yapılmış boya ve tadilatlar hangi kusurları gizleyebilir? Kiracılar, depozito ve bakım-onarım anlaşmazlıklarına karşı hangi önlemleri alabilir?
Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Özelmacıklı, teknik konut ekspertizin kapsamını, kullanım alanlarını ve tüketicilerin dikkat etmesi gereken noktaları Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er’e değerlendirdi.
"KONUTUN PİYASA DEĞERİNİN DOĞRU BELİRLENMESİ, TEKNİK AÇIDAN SORUNSUZ OLDUĞU ANLAMINA GELMEZ"
Gayrimenkul değerlemesi ile teknik konut ekspertizi (Home Inspection) arasındaki temel farkları açıklayan Mustafa Özelmacıklı, konutun piyasa değerinin doğru belirlenmesinin teknik açıdan da sorunsuz olduğu anlamına gelmediğini belirtti:
"Gayrimenkul değerlemesi, bir taşınmazın konumu, büyüklüğü, yaşı, imar durumu, emsal satışları ve piyasa koşulları dikkate alınarak ekonomik değerinin belirlenmesine odaklanır. Home Inspection ise taşınmazın mevcut fiziksel ve teknik durumunu inceler.
Bir konutun piyasa değerinin doğru belirlenmiş olması, teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez. Örneğin piyasa değeri 10 milyon TL olan bir konutta elektrik tesisatı, su yalıtımı veya ısıtma sisteminden kaynaklanan ciddi bakım ve onarım ihtiyaçları bulunabilir. Teknik konut ekspertizi, alıcının yalnızca taşınmazın fiyatını değil, satın alma sonrasında karşılaşabileceği muhtemel maliyetleri de değerlendirmesine yardımcı olur. Bizim yaklaşımımız, tüketicinin yalnızca ne kadar ödediğini değil, ne satın aldığını da bilmesidir."
KONUT SATIN ALIRKEN KARŞILAŞIRKEN TEKNİK RİSKLER
Türkiye’de konut satın alanların karşılaşabileceği gizli sorunlara dikkat çeken Özelmacıklı, teknik incelemenin beklenmedik masrafların azaltılmasına ve taşınmazın mevcut durumunun daha şeffaf biçimde ortaya konulmasına katkı sağlayabileceğini ifade etti:
"Türkiye’de özellikle ikinci el konut piyasasında alıcılar çoğu zaman taşınmazın konumuna, fiyatına, metrekaresine ve dekorasyonuna odaklanıyor. Ancak konutun teknik altyapısı yeterince incelenmeyebiliyor. En sık karşılaşılan sorunlar arasında su ve elektrik tesisatındaki eksiklikler, yalıtım problemleri, rutubet, çatı ve teras kaynaklı su sızıntıları, doğrama sorunları ve ısıtma sistemlerindeki arızalar bulunuyor. Özellikle eski yapılarda tesisatların ekonomik ömrünü tamamlamış olması, satın alma sonrasında önemli maliyetler doğurabiliyor.
Bugün konut fiyatlarının ulaştığı seviyeler dikkate alındığında, tüketicilerin böylesine önemli bir yatırım kararını yalnızca görsel incelemeyle vermemesi gerekiyor. Teknik inceleme, alıcı açısından beklenmedik masrafların azaltılmasına, satıcı açısından ise taşınmazın mevcut durumunun daha şeffaf biçimde ortaya konulmasına katkı sağlıyor."
GÖZLE GÖRÜLMEYEN KUSURLAR TERMAL KAMERALAR İLE ORTAYA ÇIKARILIYOR
Çıplak gözle fark edilmesi güç kusurların Home Inspection uygulamalarıyla incelenebildiğini belirten Mustafa Özelmacıklı, termal kamera ve nem ölçüm cihazları gibi ekipmanların konutun teknik durumunu değerlendirmeye yardımcı olduğunu söyledi:
"Teknolojinin gelişmesiyle birlikte konutların teknik durumunu değerlendirmek için kullanılan ekipmanlar da çeşitleniyor. Termal kameralar, nem ölçüm cihazları, elektrik tesisatı test ekipmanları, lazer ölçüm cihazları ve çeşitli kontrol araçları sayesinde gözle fark edilmesi güç bazı sorunlara ilişkin bulgular elde edilebiliyor.
Örneğin termal kamera yardımıyla yüzeylerdeki sıcaklık farklılıkları incelenerek ısı kayıpları veya muhtemel nem sorunları hakkında değerlendirme yapılabiliyor. Nem ölçüm cihazları ise duvar ve zeminlerdeki nem seviyelerinin araştırılmasına yardımcı oluyor.
Ancak burada önemli bir ayrım var. Bu cihazlar tek başına kesin teşhis koymuyor. Elde edilen verilerin uzman kişiler tarafından değerlendirilmesi gerekiyor. Teknoloji, teknik incelemeyi destekleyen önemli bir araçtır. Asıl belirleyici olan, incelemeyi yapan kişinin uzmanlığı ve kullanılan yöntemlerin doğruluğudur."
YENİ BOYA VE TADİLATLA GİZLENEN KUSURLARA DİKKAT
Konut alımında yalnızca dekorasyona ve yenilenmiş yüzeylere bakmanın yeterli olmadığını vurgulayan Özelmacıklı, özellikle yeni boyanmış duvarların arkasında rutubet, su sızıntısı veya küf gibi sorunların bulunabileceğine dikkat çekti:
"Konut alımlarında en çok dikkat edilmesi gereken konulardan biri de yakın zamanda yapılan kozmetik tadilatlar. Yeni boyanmış bir duvarın arkasında geçmişten kaynaklanan rutubet, su sızıntısı veya küf oluşumu bulunabilir. Benzer şekilde yeni kaplamalar, zemindeki bazı kusurların görülmesini zorlaştırabilir. Bu nedenle yalnızca konutun yeni boyanmış veya yenilenmiş olması, teknik açıdan sorunsuz olduğu anlamına gelmez.
Teknik incelemelerde özellikle ıslak hacimler, dış cepheye temas eden duvarlar, çatı altları, bodrum katları ve tesisat bağlantıları üzerinde durulması önem taşıyor. Bununla birlikte her gizli kusurun tahribatsız incelemeyle tespit edilemeyeceği de unutulmamalı. Gerektiğinde daha ayrıntılı testler veya uzman incelemeleri yapılması gerekebilir. Tüketicilere tavsiyemiz, özellikle yakın zamanda kapsamlı tadilat yapılmış taşınmazlarda gerçekleştirilen işlemlere ilişkin bilgi ve belgeleri de talep etmeleridir."
TEKNİK KONUT EKSPERTİZİ KİRALAMA İŞLEMLERİNDE DE KULLANILABİLİR Mİ?
Teknik konut ekspertizinin yalnızca ev satın alırken değil, kiralama sürecinde de önem taşıdığına işaret eden Mustafa Özelmacıklı, taşınmazın teslim anındaki durumunun kayıt altına alınmasının hem kiracıyı hem de mülk sahibini olası anlaşmazlıklara karşı koruyabileceğini belirtti:
"Home Inspection uygulamasının yalnızca satış işlemleriyle sınırlandırılmaması gerektiğini düşünüyoruz. Kiralama işlemlerinde de taşınmazın teslim anındaki teknik durumunun kayıt altına alınması hem kiracı hem de mülk sahibi açısından önemli avantajlar sağlayabilir. Özellikle kombi, klima, elektrik ve su tesisatı, ankastre ürünler, kapı ve pencere mekanizmaları gibi unsurların teslim sırasında kontrol edilmesi, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkların azaltılmasına yardımcı olur.
Bugün kira ilişkilerinde karşılaşılan önemli sorunlardan biri, taşınmazın teslim anındaki durumu ile tahliye sırasındaki durumu arasında yaşanan uyuşmazlıklardır. Fotoğraflı ve mümkünse video destekli teslim tutanaklarının hazırlanması, mevcut kusurların açıkça belirtilmesi ve teknik ekipmanların çalışır durumda olup olmadığının kayıt altına alınması oldukça önemlidir. Bu yaklaşım depozito iadesi ve bakım-onarım sorumluluklarına ilişkin anlaşmazlıkların çözümünü de kolaylaştırabilir."
"ÇATLAKLAR, DEFORMASYONLAR, NEM KAYNAKLI BOZULMALAR VEYA ŞÜPHELİ MÜDAHALELER TESPİT EDİLEBİLİR"
Home Inspection uygulamasının deprem dayanıklılık raporuyla karıştırılmaması gerektiğini vurgulayan Özelmacıklı, teknik incelemenin binanın güvenli olduğuna ilişkin tek başına kesin bir sonuç vermediğini belirtti:
"Bu konuda kamuoyunun doğru bilgilendirilmesi son derece önemli. Home Inspection, deprem dayanıklılık raporu veya yapı performans analizi değildir. Teknik konut incelemesi kapsamında taşıyıcı sistem elemanlarında gözle görülebilen çatlaklar, deformasyonlar, nem kaynaklı bozulmalar veya şüpheli müdahaleler tespit edilebilir. Ancak bu bulgular üzerinden binanın depreme dayanıklı ya da dayanıksız olduğu sonucuna varılması doğru değildir.
Bir yapının deprem performansının değerlendirilmesi, ilgili mevzuat ve mühendislik esasları çerçevesinde yetkin uzmanlar tarafından yapılacak ayrıntılı analizleri gerektirir. Özellikle deprem riski yüksek bölgelerde tüketicilerin bina yaşı, ruhsat ve yapı kullanma izin belgeleri, mevcut teknik raporlar ve geçmişte gerçekleştirilen güçlendirme çalışmaları hakkında bilgi edinmesi önemlidir. Home Inspection bu süreçte tamamlayıcı bir inceleme olarak değerlendirilebilir ancak yapısal güvenlik analizinin yerine geçemez."
"YENİ KONUTLARIN HİÇBİR TEKNİK EKSİKLİK TAŞIMAYACAĞI DÜŞÜNCESİ DOĞRU DEĞİL"
Kentsel dönüşüm kapsamında yenilenen veya yeni tamamlanan konutlarda da teknik eksikliklerle karşılaşılabileceğini belirten Mustafa Özelmacıklı, teslim öncesi kontrolün önemine dikkat çekti:
"Yeni yapılan bir konutun hiçbir teknik eksiklik taşımayacağı düşüncesi doğru değil. Özellikle kentsel dönüşüm kapsamında teslim edilen konutlarda işçilik kalitesi, yalıtım uygulamaları, tesisat bağlantıları, kapı ve pencere montajları, seramik uygulamaları ve ortak alan donanımları bakımından eksikliklerle karşılaşılabiliyor. Bu nedenle teknik inceleme hizmetlerinin yalnızca ikinci el konutlarda değil, yeni tamamlanan projelerde de önemli olduğunu düşünüyoruz.
Teslim öncesinde hazırlanacak bir teknik kontrol raporu, eksikliklerin müteahhit veya yüklenici firmaya bildirilmesine ve giderilme sürecinin takip edilmesine yardımcı olabilir. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümün aynı anda teslim edildiği projelerde standart kontrol listeleri kullanılması önemli avantajlar sağlayacaktır. Kentsel dönüşümün yalnızca eski yapıların yenilenmesi olarak değil, daha kaliteli ve sürdürülebilir konutların elde edilmesi açısından da değerlendirilmesi gerekiyor."
GAYRİMENKUL DANIŞMANLARINA ÖNEMLİ GÖREV DÜŞÜYOR
Home Inspection uygulamalarının Türkiye’de yaygınlaşmasının tüketicilerin daha bilinçli kararlar vermesine ve satış sonrasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabileceğini belirten Özelmacıklı, gayrimenkul danışmanlarının doğru bilgilendirme ve şeffaflık konusunda önemli bir rol üstlendiğini ifade etti:
"Türkiye’de gayrimenkul sektörünün gelişiminde şeffaflık, güven ve hizmet kalitesinin artırılması önemli bir ihtiyaç. ABD başta olmak üzere bazı gelişmiş gayrimenkul piyasalarında teknik konut incelemesi, alıcıların satın alma kararlarını destekleyen önemli hizmetlerden biri olarak kullanılıyor. Türkiye’de de benzer bir yaklaşımın gelişmesi, tüketicilerin daha bilinçli kararlar vermesine ve satış sonrasında yaşanabilecek uyuşmazlıkların azaltılmasına katkı sağlayabilir.
Burada gayrimenkul danışmanlarına da önemli görevler düşüyor. Danışmanların yalnızca taşınmazın pazarlanması ve satış sürecine değil, alıcıların doğru bilgilendirilmesine de odaklanması gerekiyor. Elbette teknik incelemelerin ilgili alanlarda yetkin uzmanlar tarafından yapılması, raporların kapsamının ve sınırlarının açıkça belirtilmesi önemli.
Altın Emlak Global olarak gayrimenkul danışmanlığının yalnızca alıcı ve satıcıyı bir araya getirmekten ibaret olmadığını düşünüyoruz. Sektörümüzde teknoloji kullanımının, uzmanlaşmanın ve standart hizmet süreçlerinin geliştirilmesini önemsiyoruz. Geleceğin gayrimenkul danışmanlığı, yalnızca doğru fiyatı sunmakla değil, doğru bilgiyi ve güvenilir hizmeti tüketiciyle buluşturmakla şekillenecek. Bu açıdan Home Inspection uygulamalarının Türkiye’de gelişmesini, gayrimenkul sektörünün kurumsallaşmasına katkı sağlayabilecek önemli bir fırsat olarak değerlendiriyoruz."
Yorumlar
Yorumlar yükleniyor…