Eski ve yorgun binalardan kaçış! Kendi kendine yıkılanların sayısı bile artıyor

İstanbul’da eski binalarda yaşama endişesi, deprem korkusu ve yapıların kendiliğinden çökebileceği kaygısıyla giderek daha fazla gündeme geliyor. Özellikle Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi iş merkezlerinin, ticaretin ve yoğun yerleşimin iç içe olduğu ilçelerde eski yapı stokunun yaygın olması, konut arayanları alternatiflere yöneltiyor. Merkezi konumun sağladığı ulaşım ve iş imkânlarına rağmen 50-60 yıllık binalarda oturmak istemeyenler, satın alma ve kiralama kararlarında yapının yaşını ve güvenliğine dair bilgileri daha fazla sorguluyor. Bu durum, eski binaların yoğun olduğu bölgelerde yaşamak yerine daha yeni konutların bulunduğu yerleşimlere yönelme eğilimini öne çıkarıyor.

GÜVENLİK Mİ? TRAFİK Mİ?

Ancak iş merkezlerine yakın bölgelerde yeni konut fiyatlarının yüksek olması, aynı bütçeyle seçenekleri sınırlıyor. Bu sebeple Avrupa Yakası’nda Başakşehir, Bahçeşehir, Arnavutköy ve Beylikdüzü’nün bazı bölgeleri; Anadolu Yakası’nda ise Kartal, Pendik ve Kurtköy gibi yeni konutların bulunduğu yerleşimler alternatif olarak değerlendiriliyor. Gelişen metro ve toplu taşıma bağlantıları da merkeze uzak bölgelerde ev arayanların ulaşım seçeneklerini artırıyor. Otopark imkânı, ortak alanlar ve bakım giderleri de tercihlerde etkili olurken yeni konutlardaki site aidatları ve işe ulaşım süresi hesabın diğer tarafını oluşturuyor.

ESKİ YAPILARIN SATIŞI DAHA ZOR!

Konut piyasasında binanın yaşı ve teknik durumu, alıcıların kararını etkileyen önemli unsurlar arasında yer alıyor. Özellikle deprem endişesinin arttığı bölgelerde, eski binalardaki dairelerin satış süreci uzayabiliyor. Alıcılar yalnızca fiyat ve konuma değil, yapının güvenliğine, geçmişte geçirdiği tadilatlara ve muhtemel güçlendirme ya da dönüşüm masraflarına da dikkat ediyor. Bu durum, eski konut sahiplerinin satışta daha fazla soruyla karşılaşmasına ve fiyat konusunda pazarlık baskısının artmasına yol açabiliyor. Ancak binanın yaşı tek başına belirleyici değil; konum, arsa payı, ulaşım imkânları ve yapının gerçek durumu da satış sürecini etkiliyor.

BAKIM MASRAFLARI VE OTOPARK DA PROBLEM

Eski konutlar yalnızca yıkılma riski ile değil masrafları ile de ağır bir fatura çıkarıyor. Yıpranan su ve elektrik tesisatları, çatı ve dış cephe problemleri, asansör arızaları, nem ve su sızıntıları apartman sakinlerine ek harcama çıkarabiliyor. Ortak alanların yenilenmesi veya binanın teknik açıdan kapsamlı bir müdahaleye ihtiyaç duyması hâlinde giderler daha da büyüyebiliyor. Öte yandan eski ve yoğun yapılaşmanın bulunduğu merkezi semtlerde otopark eksikliği, günlük yaşamın önemli sorunlarından biri olarak öne çıkıyor. Bina yapılırken yeterli otopark alanı ayrılmamış olması, araç sahiplerini sokakta yer aramaya veya ücretli otopark kullanmaya yöneltebiliyor. Dar sokaklar ve yoğun araç trafiği de park sorununu ağırlaştırabiliyor.

İKİNCİ ELDE DÜŞÜŞ SIFIRDA SINIRLI KAYIP

TÜİK’in 2026’nın ilk sekiz ayına ilişkin verileri, konut piyasasında ilk el ve ikinci el satışlar arasındaki farkı ortaya koydu. Ocak-ağustos döneminde ilk el konut satışları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 1,4 azalarak 308 bin 394’e gerilerken, ikinci el satışlar yüzde 9,2 düşüşle 642 bin 135 oldu. Böylece ikinci el piyasasındaki daralma, ilk el satışlardaki kaybın oldukça üzerine çıktı. İkinci el konutların satışlardaki ağırlığını korumasına rağmen yaşanan daha sert düşüş dikkati çekti. Sektör temsilcileri ikinci el konut satışındaki düşüşün eski yapı stokundan kaçışı destekleyen bir unsur olduğunu belirtirken, alıcıların yeni konutlara yöneldiğini ifade ediyor.