Yunanistan Golden Visa programında yeni bir dönem başlıyor. Gayrimenkul yatırımıyla oturum izni alan yabancı yatırımcılar, mevzuata aykırı işlemler nedeniyle haklarını kaybetme riskiyle karşı karşıya. Yasal yatırım tutarını dolaylı anlaşmalarla düşüren işlemler ve kısa dönem kiralama yasağını aşmaya yönelik uygulamalar mercek altına alınırken, kuralları ihlal edenlere oturum izninin iptaline kadar uzanan yaptırımlar uygulanabilecek.
YUNANİSTAN, GOLDEN VISA DENETİMLERİNİ SIKILAŞTIRIYOR
Başbakan Kyriakos Mitsotakis'in, Avrupa Birliği (AB) dışındaki üçüncü ülke vatandaşlarının gayrimenkul alımlarında uygulanan yüzde 3'lük devir vergisinin yüzde 15'e çıkarılabileceğine yönelik açıklamalarının ardından, Göç ve İltica Bakanı Thanos Plevris de mevzuata aykırı işlemlere karşı yeni adımların sinyalini verdi.
Atina'da düzenlenen Prodexpo 2026 Gayrimenkul Konferansı'nda konuşan Plevris, Golden Visa kapsamında yasal yatırım koşullarını dolaylı yöntemlerle aşmaya çalışan yatırımcıların oturum izinlerinin iptal edilebileceğini belirtti. Özellikle gayrimenkul satışlarında gizli geri ödeme anlaşmaları yapılması ve kısa dönem kiralama kısıtlamalarının farklı yöntemlerle aşılması, denetimlerin odak noktaları arasında yer alıyor.
Mevcut düzenlemelerde 250 bin, 400 bin ve 800 bin euroluk yatırım eşikleri uygulanmaya devam ederken, yalnızca yatırım tutarının değil, işlemin gerçek niteliğinin ve gayrimenkulün kullanım şeklinin de önem kazandığı görülüyor.
Programın gayrimenkul yatırımları üzerinden sürdürülmesine ilişkin siyasi tartışmalar da devam ediyor. Ancak henüz yasalaşmamış önerilerden bağımsız olarak, mevcut düzenlemelere uygun hareket edilmesi yatırımcıların oturum haklarını koruyabilmesi açısından belirleyici hale geliyor.
"YATIRIMCILAR YALNIZCA OTURUM İZNİ ELDE ETMEK DEĞİL, KAZANDIKLARI HAKKI KORUMAYA DA ODAKLANMALILAR"
Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Türkiye'nin Yunanistan Golden Visa programına en fazla başvuru yapan ülkeler arasında yer aldığını hatırlatarak, yatırımcıların değişen düzenlemeleri yakından takip etmesi gerektiğini vurguladı:
“Yunanistan Golden Visa programı son yıllarda önemli değişikliklerden geçti. Önce yatırım eşikleri yükseltildi, ardından gayrimenkullerin kullanımına yönelik yeni sınırlamalar getirildi. Şimdi ise yatırım işlemlerinin niteliği ve yasal koşullara uygunluğu daha sıkı denetleniyor. Bu gelişmeler, yatırımcıların yalnızca oturum izni elde etmeye değil, kazandıkları hakkı uzun vadede korumaya da odaklanmaları gerektiğini gösteriyor. Golden Visa yatırımı tek seferlik bir gayrimenkul alımından ibaret değil. Yatırımın hukuki altyapısının doğru kurulması, gayrimenkulün mevzuata uygun kullanılması ve oturum izninin devamı için gerekli yükümlülüklerin yerine getirilmesi büyük önem taşıyor. Bu noktada deneyimli ve güvenilir danışmanlarla çalışmak, olası risklerin önceden tespit edilmesini sağlıyor.”
250 BİN EUROLUK YATIRIMLARDA HUKUKİ UYGUNLUK UYARISI
Yunanistan'da Eylül 2024'te yürürlüğe giren düzenlemelerle Golden Visa programındaki yatırım eşikleri önemli ölçüde değişti. Atina'nın da içinde bulunduğu Attika Bölgesi, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3 bin 100'ü aşan adalarda asgari yatırım tutarı 800 bin euroya yükselirken, diğer bölgelerde 400 bin euro olarak belirlendi. Belirli şartları karşılayan ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürülmesi ve koruma altındaki yapıların restorasyonu gibi özel kategorilerde ise 250 bin euroluk yatırım seçeneği devam ediyor.
Ancak son açıklamalar, özellikle 250 bin eurodan başlayan yatırım seçeneklerinde projelerin hukuki niteliğinin dikkatle incelenmesi gerektiğini ortaya koyuyor. Yunanistan makamları, gayrimenkulün satış bedelinin bir bölümünün farklı anlaşmalarla yatırımcıya geri ödenmesi ve böylece gerçek yatırım tutarının yasal sınırın altına düşürülmesi gibi uygulamalara karşı denetimlerini artırıyor.
Narazan, 250 bin euroluk yatırım alternatiflerinin Türk yatırımcılar açısından önemini koruduğunu ancak her projenin aynı hukuki koşulları sağlamadığını belirterek şöyle konuştu:
“250 bin euroluk yatırım seçeneği, Yunanistan'da Golden Visa sahibi olmak isteyen Türk yatırımcılar için hâlâ önemli bir alternatif. Ancak burada asıl dikkat edilmesi gereken, yatırım yapılan gayrimenkulün ilgili yasal kategoriye gerçekten uygun olması. Özellikle ticari gayrimenkullerin konuta dönüştürüldüğü projelerde izin süreçleri, tapu durumu, kullanım değişikliği ve yatırım tutarının mevzuata uygunluğu titizlikle incelenmeli. Yatırımcıların yalnızca düşük fiyat avantajına veya oturum izni vaadine odaklanması, ilerleyen dönemde ciddi hukuki ve finansal risklerle karşılaşmalarına neden olabilir. Bu nedenle yatırım kararının, kapsamlı bir hukuki inceleme ve doğru danışmanlık süreciyle desteklenmesi gerekiyor.”
50 BİN EURO CEZA VE OTURUM İZNİNİN İPTALİ SÖZ KONUSU
Golden Visa yatırımcılarının dikkat etmesi gereken bir diğer konu ise kısa dönem kiralama kısıtlamaları. İlgili mevzuat kapsamında yasak kapsamındaki gayrimenkullerin kısa dönem kiralamalarda kullanılması, oturum izninin iptali ve 50 bin euro idari para cezası gibi ciddi yaptırımlara neden olabiliyor.
Üstelik denetimler yalnızca doğrudan kiralamalarla sınırlı değil. Alt kiralama yoluyla yasakların aşılmasına yönelik uygulamalar da yetkililerin inceleme alanında bulunuyor.
Bununla birlikte, uygulanacak kurallar yatırımın gerçekleştirildiği tarihe, gayrimenkulün niteliğine ve ilgili geçiş hükümlerine göre değişebiliyor. Bu nedenle yatırımcıların satın alma kararından önce gayrimenkulün kullanım koşullarını ve kira geliri elde etme planlarını yürürlükteki mevzuat çerçevesinde değerlendirmesi gerekiyor.
Narazan, Golden Visa kapsamında satın alınan her gayrimenkulün aynı kiralama koşullarına tabi olmadığını belirterek şu uyarıda bulundu:
“Golden Visa yatırımcılarının en çok dikkat etmesi gereken konulardan biri, satın aldıkları gayrimenkulü hangi koşullarda kullanabileceklerini doğru bilmeleri. Bir gayrimenkulün yatırım açısından cazip olması, her türlü kiralama modeline uygun olduğu anlamına gelmiyor. Mevzuata aykırı kullanım, yatırımcının elde ettiği oturum hakkını riske atabiliyor. Bu nedenle gayrimenkulün satın alınmasından kiralama planına, oturum izninin yenilenmesinden diğer yasal yükümlülüklere kadar tüm süreçlerin profesyonel şekilde yönetilmesi gerekiyor.”
"GOLDEN VISA ALMAK KADAR, BU HAKKI KORUMAK DA ÖNEMLİ"
Yunanistan'da Golden Visa programına yönelik denetimlerin artması, yatırımcılar açısından doğru danışmanlık ve hukuki incelemenin önemini bir kez daha gündeme taşıyor. Gayrimenkulün yatırım kategorisine uygunluğu, gerçek satış bedeli, kullanım koşulları ve oturum izninin devamı için gerekli yükümlülükler, yatırım kararının ayrılmaz parçaları arasında yer alıyor.
Vesta Global Kurucu Ortağı Teuta Narazan, Golden Visa yatırımlarında uzun vadeli bir yaklaşım benimsenmesi gerektiğini belirterek sözlerini şöyle tamamladı:
“Golden Visa sahibi olmak yatırımcılar için önemli bir kazanım ancak bu kazanımın sürdürülebilir olması, yasal koşullara uyumun devam etmesine bağlı. Yanlış yönlendirmeler veya mevzuata uygun olmayan uygulamalar, yatırımcıların hem finansal kayıplarla hem de oturum izinlerinin iptali gibi ciddi sonuçlarla karşılaşmasına neden olabilir. Bu nedenle doğru danışman seçimi yalnızca yatırım aşamasında değil, oturum hakkının uzun vadede korunmasında da kritik önem taşıyor. Biz yatırımcıların yalnızca doğru gayrimenkule ulaşmasını değil, yatırımlarını güvenli ve sürdürülebilir bir hukuki zeminde yönetmelerini de önemsiyoruz.”
Yorumlar
Yorumlar yükleniyor…