Hisseli arsa, tarla ve konut satışlarında yıllardır tartışma konusu olan önalım hakkının kullanımında dengeleri değiştirebilecek kritik bir karar alındı. Anayasa Mahkemesi (AYM), bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması durumunda diğer hissedarların kullanabildiği önalım hakkı kapsamında, ödenecek bedelin mahkeme tarafından rayiç değer üzerinden belirlenmesini öngören düzenlemeyi iptal etti. Karar, özellikle satış bedeli ile taşınmazın güncel piyasa değeri arasında ciddi fark bulunan hisseli gayrimenkullerde yeni bir hukuki sürecin kapısını araladı.
6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan AYM kararında, söz konusu uygulamanın mülkiyet hakkı bakımından taraflar arasında adil bir denge kurmadığına hükmedildi. Ancak iptal kararı hemen uygulanmayacak. Yüksek Mahkeme, hukuki boşluk oluşmaması amacıyla iptal hükümlerinin 9 ay sonra, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar verdi.
Peki bu karar hisseli tapu sahipleri için ne anlama geliyor? Hissesini satmak isteyenler, diğer hissedarlar ve taşınmazı satın alan üçüncü kişiler nasıl etkilenecek? Önalım davalarında ödenecek bedel nasıl belirlenecek?
Avukat Çiğdem Kezer, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er'e yaptığı açıklamada, AYM'nin iptal kararının hisseli tapu sahipleri, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaşlar ve taşınmazı satın alan üçüncü kişiler açısından doğuracağı sonuçları değerlendirdi.
Anayasa Mahkemesi, hisseli tapularda yasal önalım (şufa) hakkının kullanımında mahkemenin rayiç bedel belirlemesini öngören düzenlemeyi mülkiyet hakkına aykırı bularak iptal kararının hukuki gerekçeleri neler? Rayiç bedelin esas alınması, önalım hakkını kullanan hissedar ile hisseyi satın alan üçüncü kişi açısından nasıl bir mağduriyet ve hak kaybı riski doğuruyordu?
Av. Çiğdem Kezer: "Yüksek Mahkeme’nin bu düzenlemeyi Anayasa’nın 35. maddesinde güvence altına alınan mülkiyet hakkı ile Anayasa’nın 5. maddesinde ifade edilen devletin kişilerin temel hak ve hürriyetlerini koruma ödevi yönünden aykırı bulmasının temel gerekçeleri hukuki olarak şu şekilde değerlendirebilirim.
Anaysa Mahkemesi’nin mülkiyet hakkına aykırılık gerekçeleri:
Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların ölçülü, öngörülebilir ve taraflar arasındaki makul dengeyi (oranlılığı) korur nitelikte olması gerektiğini vurgulamıştır. Fakat düzenleme bu açılardan iki farklı taraf yönünden de mülkiyet hakkını ihlal eder bulunmuştur ve bu husus da iptali beraberinde getirmiştir.
Davacı (Önalım hakkını kullanan paydaş) yönünden: Öngörülemezlik ve aşırı külfet yarattığı dikkate alınmıştır.
Yasal önalım hakkının hukuki niteliği: Yasal önalım hakkı, paydaşın payını 3. kişiye satması halinde, diğer paydaşa bu payı "satıcı ile 3. kişi arasındaki aynı şartlarla" öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran (inşaî) bir haktır.
Belirsizlik riski: Önalım hakkı sahibinin dava açarken ödeyeceği tutarı bilmesi hukuki öngörülebilirlik gereğidir. Ödenecek tutarın tapudaki satış bedeli yerine hâkimin takdir edeceği ve dava sürecinde netleşecek rayiç bedele bırakılması, davacı açısından ödenmesi gereken tutarı öngörülemez kılmakta ve belirsizlik yaratmaktadır.
Mali külfet: Davacı, dava açtıktan sonra bilirkişinin belirleyeceği ve öngöremediği yüksek bir rayiç bedelle karşılaşabilir. Bu durum, mülkiyet hakkına erişimi zorlaştırarak paydaş üzerinde aşırı bir mali yük oluşturmaktadır.
2. Davalı (Hisseyi satın alan 3. kişi) ve satıcı yönünden: Hakkaniyetsiz zenginleşme veya kayıp yaratma ihtimali vardır.
Gerçek satış koşullarının göz ardı edilmesi: Taşınmaz satışlarında taraflar acil nakit ihtiyacı, arkadaşlık/akrabalık ilişkileri veya özel koşullar nedeniyle taşınmazı piyasa rayicinin altında (veya üstünde) bir bedelle devretmiş olabilirler. Bu ihtimal de düzenlemenin iptalinde değerlendirilmiştir.
Denge ihlali: Mahkemenin soyut bir piyasa değeri tespit etmesi, alıcı ile satıcı arasındaki fiili sözleşme özgürlüğüne ve şartlarına doğrudan müdahaledir. Satın alan kişi gerçekte tapuda yazandan daha az bir bedel ödemişse, rayiç bedel kuralı sayesinde önalım davası sonucunda sebepsiz zenginleşebilir; aksi durumda zarara uğrayabilir. Bu durum taraflar arasındaki adil dengeyi bozmaktadır.
Derdest davalara uygulanma kuralının (geçici madde) iptali
Mahkeme, söz konusu rayiç bedel esasının kanunun yürürlüğe girmesinden önce açılmış ve henüz sonuçlanmamış (derdest) davalara da uygulanacağını öngören geçici düzenlemeyi de iptal etmiştir:
Madde işareti Hukuki Güvenlik ve Geriye Yürüme Yasağı: Kişiler dava açtıkları tarihteki mevzuat hükümlerine ve risk analizine dayanarak yargı yoluna başvururlar. Devam eden davalara sonradan yürürlüğe giren ve aleyhe sonuç doğurabilecek bir bedel belirleme yönteminin uygulanması, hukuki belirlilik ve kazanılmış hak/beklenen hak ilkelerine açıkça aykırı görülmüştür.
Kararın hukuki sonuçları ve zaman bakımından etkisi
Anayasa Mahkemesi düzenlemeyi iptal etti ancak 9 ay süre tanıdı. Anayasa Mahkemesi, iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlanmasından itibaren 9 ay sonra (6 Ağustos 2027) yürürlüğe girmesine karar vermiştir. Amaç, kanun koyucuya (TBMM) mülkiyet hakkını zedelemeyecek yeni bir yasal çerçeve hazırlaması için zaman tanımak ve kanuni boşluk oluşmasını önlemektir. Bu husus gerek duyulan zamanda nitelikli hazırlığı yapmak içindir.
Mevcut davaların durumu: Kararın yürürlüğü ertelendiği için, yürürlük tarihine kadar açılmış ve açılacak davalarda kanun koyucu yeni bir düzenleme yapana dek mevcut hüküm uygulanmaya devam eder; kesinleşmiş yargı kararları iptalden etkilenmez.
Hak düşürücü süreler: İptal kararı yalnızca bedelin tespiti usulüne ilişkindir. TMK m. 732 uyarınca paydaşların önalım hakkı ve TMK m. 733 uyarınca noter bildiriminden itibaren 3 ay, her halde satıştan itibaren 1 yıl olan hak düşürücü süreler aynen geçerliliğini korumaktadır, değişmemiştir."
"HAKKANİYETLİ VE MÜLKİYET HAKKININ ÖZÜNE DOKUNULMADAN KADEMELİ BİR DÜZENLEME ÖNGÖRÜYORUM"
Av. Çiğdem Kezer: "Kanun koyucu Aralık 2025'te rayiç bedel esasını getirirken, tapuda harç kaçırmak amacıyla bedelin düşük gösterilmesi (muvazaa) durumlarında önalım hakkı sahibinin taşınmazı sembolik bedellerle ele geçirmesini engellemeyi hedeflemişti. Ancak Anayasa Mahkemesi, muvazaa ile mücadele edilirken mülkiyet hakkının özüne dokunulduğunu, sözleşme serbestisinin göz ardı edildiğini ve davacı paydaş açısından öngörülemez bir külfet yaratıldığını tespit etmiştir. TBMM'nin 6 Ağustos 2027 tarihine kadar hem tapudaki muvazaalı düşük bedel beyanlarını önleyen hem de tarafların Anayasa ile güvence altına alınan mülkiyet ve hukuki güvenlik haklarını ihlal etmeyen dengeli bir düzenleme yapması beklenmektedir. Daha hakkaniyetli ve mülkiyet hakkının özüne dokunulmadan kademeli bir düzenleme yapılacağını düşünüyorum."
"TAPUDAKİ RESMİ SATIŞ BEDELİNE DAYALI ÖNGÖRÜLEBİLİR SİSTEME GERİ DÖNÜŞ YOLU AÇILMIŞTIR"
Bu karar milyonlarca hisseli tapu sahibinin hayatında neyi değiştirecek? Hisseli arsa, tarla veya konut sahibi vatandaşlar açısından nasıl bir dönemin kapısı açılıyor?
Av. Çiğdem Kezer: "Bu düzenlemeye göre öngörülebilirlik geri geliyor. Aralık 2025'teki "rayiç bedel" kuralı altında, hissesini devralmak istediği ortak payın mahkemece ne kadar bir bedelle fiyatlandırılacağını (bilirkişi takdirini) bilmeden dava açmak zorunda kalan hissedar, büyük bir mali belirsizlikle karşı karşıyaydı. Şimdi ise tapudaki resmi satış bedeline dayalı öngörülebilir sisteme geri dönüş yolu açılmıştır.
Ayrıca finansal risk azalıyor. Bir dava açarken en önemli konu dava maliyeti ve yatırılması gereken harçlar. Buna göre hissedar, mahkemenin enflasyonist ortamda veya güncel emlak değerlemesinde yüksek bir rayiç çıkarması sebebiyle depo edemeyip davayı kaybetme ve yüksek vekalet ücreti/yargılama gideri ödeme riski baskısından kurtulmaktadır.
Hisseli taşınmaz payı satın alan 3. kişi alıcılar açısından:
Tapuda düşük bedel (muvazaa) gösterme riski artıyor: Alıcı, tapu harcını az ödemek için taşınmazın gerçek değerini tapu devrinde düşük gösterdiği takdirde, diğer hissedarın tapudaki bu düşük bedel üzerinden önalım davası açıp payı ucuza elinden alma riskiyle yeniden yüzleşecektir. Çünkü bir önceki yasal düzenlemeye dönülmüştür.
Gerçek bedel beyanı zorunluluğu: Alıcı ve satıcı açısından tapuda "gerçek satış bedeli" ne ise onu beyan etme disiplini hayati önem kazanacaktır. Tapudaki gösterilen bedel neyse, önalım davasında depolanacak bedel temel olarak o olacaktır.
Hissesini satmak isteyen paydaşlar açısından:
Satış esnekliği: Hissedarlar acil nakit ihtiyacı, akrabalık ilişkisi veya özel nedenlerle piyasa değerinin altında kelepir satış yapmak istediklerinde, dışarıdan alan alıcının "ortaklar elimden ucuza toplar" endişesi azalacak; ancak taraflar gerçek tutarı tapuya tescil ettirmek zorunda kalacaktır. Bu da önemli bir kriterdir."
HİSSELİ TAPUDA ÖNALIM HAKKININ DETAYLARI
Kararın merkezinde yer alan önalım (şufa) hakkı tam olarak nedir? Bir hissedar, diğer hissedarın hissesini üçüncü bir kişiye satması durumunda hangi şartlarda o hisseyi satın alma hakkına sahip?
Av. Çiğdem Kezer: "Önalım (şufa) hakkı, paylı (hisseli) mülkiyete konu bir taşınmazda, hissedarlardan birinin kendi payını üçüncü bir kişiye satması halinde, diğer hissedarlara o payı aynı şartlarla öncelikle satın alma yetkisi veren yenilik doğuran (inşaî) bir mülkiyet hakkıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 732–735. maddeleri arasında düzenlenen bu hakkın temel amacı; taşınmazın yabancı kişilerin eline geçmesini engellemek, hissedar sayısını artırmamak ve mümkünse payları mevcut paydaşlar arasında toplayarak mülkiyetin bütünlüğünü korumaktır.
Önalım hakkının kullanılabilme şartları
Bir hissedarın, 3. kişiye satılan payı satın alabilmesi için kanunen şu şartların gerçekleşmiş olması gerekir:
paylı mülkiyet tesis edilmiş olmalı
Geçerlilik: Hakkın kullanılabilmesi için taşınmazın paylı mülkiyet (hisseli tapu) rejimine tabi olması şarttır.
İstisnası (elbirliği mülkiyeti): Veraset/miras yoluyla intikal eden ancak henüz payları bölünmemiş olan elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyet) tek bir mirasçı bireysel olarak önalım davası açamaz; çünkü bu durumda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi veya terekeye temsilci atanması gerekir.
2. Gerçek bir "satış" veya satışa eşdeğer devir olmalı
Satış Koşulu: Payın 3. bir kişiye ivazlı (bedel karşılığı) olarak satılması veya hukuken satışa eşdeğer bir işlemle devredilmesi gerekir.
Kullanılamayacağı durumlar:
Bağışlama ve ivazsız devirler: Payın 3. kişiye bağışlanması (hibe) veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile devredilmesi durumunda önalım hakkı kullanılamaz.
Miras ve paylaşım: Mirasçılar arasındaki devirlerde uygulanmaz.
Cebri icra / ihale: Taşınmaz payı icra dairesi kanalıyla (cebri artırma ile) satılırsa önalım hakkı kullanılamaz.
Paydaşlar arası satış: Bir hissedar payını 3. kişiye değil de diğer bir hissedara satarsa, 3. paydaşların bu satışa karşı önalım hakkı yoktur.
3. Fiili taksim (bölüşüm) yapılmamış olmalı
Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre; hissedarlar arsa, tarla veya binayı kendi aralarında fiilen bölüşmüş ve herkes uzun süredir kendine ait kısmı kullanıyorsa (fiili taksim), hissedarlardan biri kendi kullandığı yeri 3. kişiye sattığında diğer hissedarlar önalım hakkını kullanamaz. Kullanılması dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı kabul edilir."
HİSSEDARA MALİ SÜRPRİZ ORTADAN KALKIYOR
Yeni kararla birlikte bir hissedar hissesini sattığında diğer ortakların hakları nasıl etkilenecek? Hisseyi satın alan üçüncü kişi açısından nasıl bir hukuki güvence oluşacak?
Av. Çiğdem Kezer:
" Öngörülebilir maliyet (en büyük avantaj) : İptal edilen kural (Aralık 2025 düzenlemesi), önalım davası açan hissedara mahkemenin/bilirkişinin belirleyeceği ucu açık bir "rayiç bedeli" ödeme zorunluluğu getiriyordu. Yeni kararla birlikte hissedar, dava açtığında ödeyeceği tutarı (tapudaki satış bedeli + resmi harç ve masraflar) bilerek dava açabilecektir. Bu durum, ortakların hakkını kullanırken mali bir sürprizle karşılaşma riskini ortadan kaldırır.
Muvazaalı (düşük bedelli) satışlarda güçlenme: Satıcı ortak ve 3. kişi alıcı, tapu harcını az ödemek veya resmiyette düşük göstermek amacıyla tapuya gerçek bedelin altında bir rakam yazarsa; diğer ortaklar tapuda gösterilen bu düşük bedeli mahkeme veznesine depo ederek payı çok daha uyguna devralma imkanına kavuşur.
Hak düşürücü süreler aynen korunuyor: Ortaklar için süre kuralları değişmemiştir. Satış kendilerine noter aracılığıyla ihtar edildiği tarihten itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde önalım davası açmak zorundadırlar."
"ERTELEME SÜRESİ BOYUNCA MEVCUT KANUN HÜKMÜ UYGULANMAYA DEVAM EDECEKTİR"
Bundan sonra önalım hakkı kullanıldığında hangi bedel esas alınacak? Tapuda gösterilen satış bedeli mi, tarafların gerçek satış bedeli mi, yoksa mahkeme tarafından belirlenecek başka bir değer mi?
Av. Çiğdem Kezer: "Geçiş sürecine dikkat etmek bu hususta önem teşkil eder. AYM, iptal kararının yürürlüğünü 6 Ağustos 2027 tarihine kadar ertelemiştir. Hukuki bir boşluk doğmaması adına, erteleme süresi boyunca mevcut kanun hükmü uygulanmaya devam edecektir. Bu süre zarfında açılacak veya görülmekte olan davalarda mahkeme, dava tarihindeki piyasa değerini (rayiç bedeli) esas alacaktır.
AYM'nin kararı yürürlüğe girdiğinde (6 Ağustos 2027) tablonun ne olacağı, Türkiye Büyük Millet Meclisi'nin (TBMM) yeni bir düzenleme yapıp yapmayacağına bağlıdır. Özetle; madde işareti bugün ve 6 Ağustos 2027'ye kadar mahkemenin belirleyeceği piyasa/rayiç değeri geçerlidir. Madde işareti 6 Ağustos 2027 sonrasında (yeni yasa çıkmazsa) tapuda gösterilen resmi satış bedeli (+harç ve masraflar) esas alınacaktır."
"ZAMAN KAYNAKLI ENFLASYONİST DEĞER UYUŞMAZLIKLARI SONA ERECEK"
Gayrimenkul fiyatlarının hızla değiştiği bir dönemde, satış bedeli ile mahkemenin belirlediği rayiç bedel arasında ciddi farklar oluşabiliyordu. Bu iptal kararı, hisseli taşınmaz satışlarında yaşanan fiyat anlaşmazlıklarını nasıl etkileyecek?
Av. Çiğdem Kezer: "Zaman kaynaklı enflasyonist değer uyuşmazlıkları sona erecek: Aralık 2025 düzenlemesinde bedel "dava tarihindeki rayiç değer" olarak belirlendiği için, satış tarihi ile dava tarihi arasındaki enflasyonist artışlar veya gayrimenkul piyasasındaki dönemsel sıçramalar davacı hissedara yükleniyordu. 6 Ağustos 2027 sonrasında (yeni bir yasal düzenleme yapılmadığı takdirde) bedel tespiti doğrudan satış anındaki tapu kaydına sabitlenecektir. Böylece, yargılama sürecinin uzaması veya enflasyon nedeniyle taşınmazın piyasa değerinin katlanması, önalım hakkını kullanmak isteyen hissedarın ödeyeceği tutarı belirsizleştirmeyecek; zaman uzasa bile ödenmesi gereken bedel netliğini koruyacaktır.
Bilirkişi raporları ve "rayiç bedel" itirazları azalacak: Rayiç bedel esasına dayanan davalarda en büyük uyuşmazlık konusu, mahkemece atanan bilirkişilerin biçtiği değerler oluyordu. Satıcı/alıcı taraf değerin düşük belirlendiğini iddia ederken, önalım hakkını kullanan hissedar değerin fahiş tespit edildiğini öne sürüyor ve dosya birden fazla emsal/bilirkişi raporu alımı nedeniyle yıllarca uzayabiliyordu.
İptal sonrası etki: Mahkemenin takdir yetkisi ve bilirkişi değerlemesi devreden çıkacağı için, bedel tespiti doğrudan resmi tapu senedine dayanacaktır. Bu durum, fiyat tespiti üzerindeki hukuki uyuşmazlıkları ve dava sürelerini belirgin şekilde kısaltacaktır.
'GERÇEK BEDEL' İLE 'TAPU BEDELİ' ARASINDAKİ MAKAS
Yüksek enflasyon dönemlerinde tapu harcını düşük ödemek amacıyla tapu satış bedelinin gerçek piyasa satış tutarından düşük gösterilmesi (muvazaa) yaygın bir uygulamaydı. Rayiç bedel kuralı, alıcıyı bu düşük beyan riskinden koruyan bir kalkan işlevi görüyordu."
Yorumlar
Yorumlar yükleniyor…