Türkiye İstatistik Kurumunun (TÜİK), ekim ayı enflasyon verilerini açıklamasıyla birlikte kasım ayında uygulanabilecek kira artış oranı netleşti. TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre belirlenen yasal artış üst sınırı yüzde 31,23 oldu.
Ancak açıklanan oran, her kiracının kirasına aynı oranda zam yapılacağı anlamına gelmiyor. Kira sözleşmesinde belirlenen artış oranının dikkate alınmaması, yanlış enflasyon verisinin kullanılması veya sözleşme yenileme tarihi dışında zam talep edilmesi, kiracıların gereğinden fazla ödeme yapmasına yol açabiliyor.
Özellikle yüksek kira bedellerinde küçük gibi görünen oran farklılıkları bile yıllık bazda on binlerce liraya ulaşabiliyor.
20 bin TL kira ödeyenler dikkat: Yıllık fark 45 bin TL’yi aşabiliyor
Kasım ayında sözleşmesi yenilenen ve mevcut kirası 20 bin TL olan bir kiracı için yüzde 31,23’lük yasal artış tavanına göre yeni kira bedeli 26 bin 246 TL olarak hesaplanıyor.
Ancak ev sahibinin yeni kira bedelini 30 bin TL olarak talep etmesi durumunda, yasal artış tavanıyla hesaplanan tutar arasında aylık 3 bin 754 TL fark ortaya çıkıyor.
Bu farkın 12 ay boyunca ödenmesi halinde toplam tutar 45 bin 48 TL’ye ulaşıyor.
Söz konusu hesaplama, olağan yıllık kira yenilemeleri için geçerli. Mahkeme kararıyla kira bedelinin yeniden belirlendiği özel durumlarda farklı kurallar uygulanabiliyor.
Her kiracı yüzde 31,23 zam yapmak zorunda mı?
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre konut ve çatılı iş yeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan olağan kira artışı, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasını aşamıyor.
Ancak açıklanan oran, zorunlu olarak uygulanması gereken bir zam değil, yasal üst sınır niteliği taşıyor.
Örneğin kira sözleşmesinde yıllık artış oranı yüzde 20 olarak belirlenmişse, ev sahibi yalnızca TÜFE oranının yüzde 31,23’e ulaşmasını gerekçe göstererek sözleşmede kararlaştırılan daha düşük oranı tek taraflı olarak yükseltemiyor.
Dolayısıyla kiracıların yalnızca açıklanan enflasyon oranına değil, kira sözleşmelerinde yer alan artış hükümlerine de dikkat etmesi gerekiyor.
Kira artışında en sık karıştırılan hesaplama detayı
Kira artış oranı hesaplanırken TÜİK tarafından açıklanan farklı enflasyon göstergelerinin birbirine karıştırılması, hatalı hesaplamalara neden olabiliyor.
Ekim 2026 verilerine göre aylık enflasyon yüzde 2,58, yıllık enflasyon yüzde 29,77 ve TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre değişim oranı yüzde 31,23 olarak gerçekleşti.
Kasım ayında yenilenen kira sözleşmelerinde olağan artış üst sınırı hesaplanırken esas alınan veri, yıllık enflasyon değil, TÜFE’nin 12 aylık ortalaması oluyor.
Bu nedenle kira bedelinin yanlış oran üzerinden hesaplanması, taraflar arasında uyuşmazlığa yol açabiliyor.
Kasım ayında kiralar ne kadar olacak?
Yüzde 31,23’lük artış tavanına göre örnek kira hesaplamaları şöyle:
Mevcut kira
Artış sonrası üst sınır
10.000 TL
13.123 TL
15.000 TL
19.684,50 TL
20.000 TL
26.246 TL
25.000 TL
32.807,50 TL
30.000 TL
39.369 TL
40.000 TL
52.492 TL
Tablodaki tutarlar, kasım ayında yenilenen ve yüzde 31,23’lük artış tavanının uygulandığı kira sözleşmeleri için hesaplandı. Sözleşmede daha düşük bir artış oranı belirlenmiş olması halinde bu oran dikkate alınıyor.
Ev sahibi sözleşme devam ederken zam yapabilir mi?
Kiracıların dikkat etmesi gereken bir diğer konu ise kira artışının hangi tarihte uygulanabileceği.
Olağan yıllık kira artışı, kira sözleşmesinin yenilenen dönemi için gündeme geliyor. Ev sahibinin yalnızca enflasyonun yükseldiğini veya çevredeki konutların daha yüksek bedellerle kiralandığını ileri sürerek sözleşme dönemi içerisinde tek taraflı olarak ek zam uygulaması mümkün değil.
Örneğin kira sözleşmesi mart ayında yenilenen bir kiracıdan, kasım ayında yeni kira artış oranının açıklanması gerekçe gösterilerek aynı kira dönemi içerisinde ikinci bir olağan yıllık zam talep edilemiyor.
Bu nedenle kiracıların sözleşmelerinin başlangıç ve yenilenme tarihlerini kontrol etmesi önem taşıyor.
Beş yılı dolduran kiracılar için farklı kurallar geçerli
Kira ilişkisinin beş yılı aşması durumunda kira bedelinin belirlenmesinde farklı bir hukuki süreç uygulanabiliyor.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, TÜFE oranının yanı sıra taşınmazın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti dikkate alarak yeni kira bedelini belirleyebiliyor.
Ancak beş yılın dolması, ev sahibine kira bedelini istediği seviyeye tek taraflı olarak yükseltme hakkı vermiyor.
Tarafların yeni kira bedeli üzerinde anlaşamaması halinde kira tespitine ilişkin hukuki süreç gündeme gelebiliyor.
Fazla kira ödeyenler ne yapmalı?
Yasal sınırın üzerinde kira artışı talebiyle karşılaşan kiracıların öncelikle sözleşmelerini ve artış hesaplamalarını kontrol etmesi gerekiyor.
Bu süreçte sözleşmenin yenilenme tarihi, kararlaştırılan artış oranı ve ilgili dönemin TÜFE verisi birlikte değerlendirilmeli.
Kiracıların kira ödemelerine ilişkin banka dekontlarını ve ev sahibiyle yapılan yazılı görüşmeleri saklaması da olası uyuşmazlıklarda önem taşıyor.
Yasal sınırın üzerinde ödeme yapılmış olması halinde, fazla ödenen tutarın geri istenip istenemeyeceği somut olayın koşullarına göre değerlendiriliyor. Bu nedenle kiracıların ödemeyi tek taraflı olarak durdurmak yerine hukuki destek alması öneriliyor.
Kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması da zorunlu tutuluyor.
Kira zammında asıl belirleyici sözleşme tarihi
Kasım ayında açıklanan yüzde 31,23’lük artış oranı, bütün kiracılar için aynı anda geçerli olmuyor.
Kira sözleşmesi farklı bir ayda yenilenen kiracılar için ilgili yenileme dönemine ait artış üst sınırı dikkate alınıyor.
Dolayısıyla kiracıların fazla ödeme yapıp yapmadıklarını anlayabilmeleri için yalnızca güncel kira artış oranını bilmeleri yeterli değil. Sözleşmede kararlaştırılan artış oranının, yenileme tarihinin ve yasal düzenlemelerin birlikte değerlendirilmesi gerekiyor.
Özellikle yüksek kira bedellerinde yanlış hesaplanan artış oranları, yıllık bazda ciddi maddi farklar oluşturabiliyor.
Yorumlar
Yorumlar yükleniyor…