Lüks sitenin otoparkından botla çıktılar: Konut alırken afet riskini bilmek mümkün mü?

Türkiye'de konut satın almak ya da kiralamak isteyenler, bir evin fiyatından metrekaresine, bulunduğu kattan sosyal donatılarına kadar pek çok bilgiye kolaylıkla ulaşabiliyor. Ancak aynı konutun geçmişte su baskını yaşayıp yaşamadığı, bulunduğu bölgenin taşkın riski veya olası afetlere karşı ne kadar hazırlıklı olduğu konusunda bilgi edinmek her zaman bu kadar kolay olmuyor.

Ayazağa'daki lüks sitede yaşananlar, konutların yalnızca sundukları imkanlar ve ekonomik değerleriyle değil, afetlere karşı güvenlikleriyle de değerlendirilmesi gerektiğini bir kez daha gündeme getirdi. Üstelik bu tartışma yalnızca Türkiye'ye özgü değil. Dünyanın farklı ülkelerinde konut alıcılarının ve kiracıların afet riskleri hakkında bilgilendirilmesine yönelik çeşitli yasal düzenlemeler ve uygulamalar bulunuyor.

Japonya'da emlakçıların taşkın riskini resmi haritalar üzerinden açıklaması zorunlu tutulurken, Fransa'da belirli risk bölgelerindeki taşınmazların satış ve kiralama süreçlerinde risk belgesi sunuluyor. ABD'de ise afet risklerinin konut ilanlarında gösterilmesi, emlak sektöründe tartışmalara yol açıyor.

Peki Türkiye'de durum ne? Konut alıcıları ve kiracılar hangi afet bilgilerine ulaşabiliyor, emlak sektörünün bu konudaki sorumlulukları neler ve dünyadaki uygulamalar Türkiye için nasıl bir örnek oluşturabilir?

Lüks konutlarda yüksek fiyat, afetlere karşı güvence mi?

İstanbul'un Sarıyer ilçesine bağlı Ayazağa Mahallesi'nde bulunan lüks sitede yaşanan su baskını, yüksek bedellerle satışa ve kiralamaya sunulan konutların afetlere karşı ne kadar hazırlıklı olduğu sorusunu gündeme getirdi.

Otoparkı sular altında kalan sitede, bazı sakinlerin giriş çıkışlarını şişme botlarla yapmak zorunda kalması, konut tercihlerinde güvenlik kriterlerinin önemini bir kez daha ortaya koydu.

Özellikle son yıllarda yüksek kira ve satış bedelleriyle öne çıkan lüks konut projelerinde; kapalı otopark, güvenlik, sosyal tesisler ve çeşitli yaşam alanları önemli pazarlama unsurları arasında yer alıyor. Ancak bu projelerin aşırı yağış, sel ve taşkın gibi afetlere karşı ne ölçüde korunduğu, konut ilanlarında aynı görünürlükte sunulmuyor.

Ayazağa'daki su baskınının teknik nedenleri henüz netleşmemiş olsa da yaşananlar, konutların afet risklerine ilişkin bilgilerin alıcı ve kiracılara nasıl aktarıldığı sorusunu yeniden gündeme taşıdı.

Türkiye'de konutların afet riski nasıl öğreniliyor?

Türkiye'de konut satın almak veya kiralamak isteyen vatandaşlar, taşınmazın bulunduğu bölgenin afet tehlikelerine ilişkin bazı bilgilere kamu kurumlarının hazırladığı haritalar üzerinden ulaşabiliyor. Ancak bu veriler, bir binanın afetlere karşı ne kadar güvenli olduğunu tek başına ortaya koymuyor. Üstelik konutların deprem, sel ve taşkın gibi tehlikelere ilişkin bilgileri, satış ve kiralama ilanlarında standart olarak sunulmuyor.

Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı (AFAD) tarafından hazırlanan Türkiye Deprem Tehlike Haritası, vatandaşların bulundukları bölgenin deprem tehlikesini sorgulamasına imkân tanıyor. 2019 yılında yürürlüğe giren haritaya e-Devlet üzerinden de erişilebiliyor. Ancak haritada yer alan veriler, doğrudan bir binanın depreme dayanıklılığını göstermiyor. Bunun için yapının özelliklerinin ve zemin koşullarının ayrıca incelenmesi gerekiyor.

Sel ve taşkın tehlikesine ilişkin veriler ise Tarım ve Orman Bakanlığı bünyesinde yürütülen çalışmalarla hazırlanıyor. Bakanlığın Su Yönetimi Genel Müdürlüğü tarafından oluşturulan taşkın tehlike ve risk haritalarında, olası taşkınlardan etkilenebilecek bölgeler, su derinlikleri ve risk altındaki alanlar değerlendiriliyor. Hazırlanan haritalar, Ulusal Su Bilgi Sistemi üzerinden kamuoyuyla paylaşılıyor.

Ancak resmî haritalarda bir bölgenin tehlike durumunun görülebilmesi, o bölgedeki her binanın afet güvenliğinin bilindiği anlamına gelmiyor. Özellikle su baskınlarına karşı alınan yapısal önlemler, bodrum katlarının korunması, drenaj sistemleri ve geçmişte yaşanan hasarlar gibi bilgiler için ayrıca araştırma yapılması gerekiyor.

Peki emlakçılar bu bilgileri açıklamak zorunda mı?

Türkiye'de emlak işletmelerinin faaliyetlerini düzenleyen Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik, müşterilerin tercihlerini etkileyebilecek bilgilerin gizlenmesini ve yanıltıcı bilgi verilmesini yasaklıyor. Yönetmeliğin 14. maddesi, emlak işletmelerine bu konuda genel bir sorumluluk yüklüyor.

Bununla birlikte mevcut düzenlemelerde, konut ilanlarına taşınmazın sel, taşkın veya deprem tehlikesini gösteren standart bir afet risk belgesi eklenmesini zorunlu kılan genel bir sistem bulunmuyor.

Dolayısıyla Türkiye'de afet tehlikesine ilişkin çeşitli resmi verilere erişim mümkün olsa da bu bilgilerin konut alım satım ve kiralama süreçlerinde nasıl sunulacağı ayrı bir tartışma konusu olarak öne çıkıyor.

Dünyanın bazı ülkelerinde ise afet riskine ilişkin bilgilendirme, doğrudan emlak işlemlerinin zorunlu bir parçası haline getirilmiş durumda.

Japonya'da emlakçılar konutun sel riskini açıklamak zorunda

Deprem, tayfun ve şiddetli yağışlarla sık sık karşı karşıya kalan Japonya'da, konut satın almak veya kiralamak isteyen vatandaşların afet riskleri hakkında bilgilendirilmesi yasal düzenlemelerle güvence altına alınıyor.

Japonya'da Ağustos 2020'de yürürlüğe giren düzenlemeyle emlak işletmelerine, satış ve kiralama işlemleri öncesinde taşınmazın resmî su baskını tehlike haritalarındaki konumunu müşteriye gösterme zorunluluğu getirildi.

Ülkenin Arazi, Altyapı, Ulaştırma ve Turizm Bakanlığı tarafından uygulamaya konulan düzenleme; nehir taşkınları, yoğun yağışların yol açtığı su baskınları ve kıyı bölgelerindeki fırtına kabarması gibi tehlikeleri kapsıyor.

Buna göre emlakçılar, sözleşme öncesindeki bilgilendirme aşamasında ilgili belediyelerin hazırladığı resmî tehlike haritalarını kullanarak taşınmazın konumunu alıcıya veya kiracıya göstermekle yükümlü.

Böylece vatandaşlar, satın alacakları veya kiralayacakları konutun hangi taşkın tehlikesi bölgesinde bulunduğunu sözleşmeyi imzalamadan önce öğrenebiliyor. Ancak Japonya'daki sistem de bir binanın tamamen güvenli olduğunu garanti etmiyor. Yetkililer, resmî haritalarda taşkın bölgesi dışında kalan taşınmazların da su baskınına maruz kalabileceğine dikkat çekiyor.

Japonya'nın uygulaması, afet risklerine ilişkin bilgilendirmenin yalnızca vatandaşların bireysel araştırmalarına bırakılmayıp emlak sektörünün yasal sorumlulukları arasına alınabileceğini gösteriyor.

Fransa'da konut alıcılarına afet risk belgesi veriliyor

Fransa'da konut satın almak veya kiralamak isteyen vatandaşların afet riskleri hakkında bilgilendirilmesi, yasal bir yükümlülük olarak uygulanıyor. Ülkede belirli risk bölgelerinde bulunan taşınmazların satış ve kiralama süreçlerinde, doğal ve teknolojik tehlikeleri içeren bir risk belgesinin alıcıya veya kiracıya sunulması gerekiyor.

2003 yılından bu yana uygulanan Alıcı ve Kiracıların Bilgilendirilmesi (IAL) sistemi, 2022 yılında yapılan düzenlemeyle daha da kapsamlı hale getirildi. Buna göre risk belgesi, yalnızca sözleşme imzalanırken değil, taşınmazın ilk ziyaretinde de ilgililere verilmek zorunda.

Belgede sel ve taşkın, deprem, heyelan, maden faaliyetleri ve endüstriyel tehlikeler gibi taşınmazın bulunduğu bölgeyle ilgili riskler yer alabiliyor. Ayrıca belirli koşullarda, taşınmazın geçmişte doğal veya teknolojik afet nedeniyle hasar görüp görmediği ve bu hasarlar için tazminat ödenip ödenmediği de bildiriliyor.

Fransa'da emlak ilanlarında da risk bilgilerine erişim konusunda standart bir uyarı bulunuyor. İlanlar, vatandaşları devletin Géorisques adlı resmi platformuna yönlendiriyor. Alıcılar ve kiracılar, bu sistem üzerinden taşınmazın adresini kullanarak ilgili tehlike bilgilerini inceleyebiliyor.

Risk bilgisinin gizlenmesi hukuki sonuçlar doğurabiliyor

Fransa'daki uygulamanın dikkat çeken yönlerinden biri de bilgilendirme yükümlülüğünün yerine getirilmemesinin hukuki sonuçları olması.

Satıcı veya kiraya verenin gerekli risk belgesini sunmaması ya da yükümlülüğünü usulüne uygun yerine getirmemesi durumunda, alıcı veya kiracı belirli koşullarda sözleşmenin iptalini veya satış bedeli ya da kira tutarında indirim talep edebiliyor.

Böylece afet tehlikesine ilişkin bilgiler, yalnızca kamu kurumlarının hazırladığı haritalarda yer almakla kalmıyor; konut alım satım ve kiralama sürecinin doğrudan bir parçası haline geliyor.

Fransa'daki sistem, konutun bulunduğu bölgenin afet tehlikelerini öğrenmenin yalnızca alıcı veya kiracının bireysel araştırmasına bırakılmadığı, satıcıya ve kiraya verene de açık sorumluluklar yüklendiği bir model sunuyor.

ABD'de afet riski emlak sektöründe tartışma yarattı

ABD'de konutların afet risklerine ilişkin bilgilendirme uygulamaları eyaletlere göre farklılık gösterirken, ülkenin en büyük emlak platformlarından Zillow'un aldığı karar, risk bilgilerinin konut piyasasındaki yerini tartışmaya açtı.

Zillow, Eylül 2024'te konut ilanlarına sel, orman yangını, aşırı sıcaklık, şiddetli rüzgar ve hava kalitesi gibi beş farklı kategoride iklim riski değerlendirmeleri ekledi. First Street adlı kuruluşun hazırladığı veriler sayesinde kullanıcılar, satın almayı düşündükleri konutların mevcut ve gelecekteki afet tehlikelerine ilişkin tahminleri inceleyebiliyordu.

Platformun uygulamayı duyurduğu dönemde paylaştığı verilere göre, ABD'deki konut alıcılarının yüzde 80'inden fazlası ev satın alırken iklim risklerini dikkate alıyordu. Ancak risk puanlarının ilanlarda gösterilmesi, emlak sektöründe tartışmaları beraberinde getirdi.

Emlakçılardan itiraz geldi, risk puanları kaldırıldı

Kasım 2025'te Zillow, konut ilanlarında doğrudan gösterdiği sayısal iklim riski puanlarını kaldırdı. Kararın arkasında, bazı emlak profesyonellerinin ve ilan veri kuruluşlarının risk değerlendirmelerinin doğruluğuna yönelik itirazları bulunuyordu.

Özellikle California Regional Multiple Listing Service (CRMLS), geçmişte ciddi su baskını yaşanmayan bazı bölgelerdeki konutlara yüksek taşkın olasılıkları verilmesini eleştirdi. Kuruluş, bu tür değerlendirmelerin alıcıların tercihlerini ve konutların satış sürecini olumsuz etkileyebileceğini savundu.

Risk verilerini sağlayan First Street ise modellerinin bilimsel araştırmalara dayandığını belirterek uygulamayı savundu. Kuruluş, afet tehlikelerine ilişkin bilgilerin satın alma öncesinde erişilebilir olmasının tüketiciler açısından önemli olduğunu vurguladı.

Zillow ise risk bilgilerinin tamamen kaldırılmadığını açıkladı. Platform, sayısal puanları doğrudan ilan sayfasında göstermek yerine kullanıcıları First Street'in ayrıntılı değerlendirmelerine yönlendirmeye başladı. ABD Federal Acil Durum Yönetim Ajansının (FEMA) taşkın bölgelerine ilişkin bilgileri ise ilanlarda gösterilmeye devam etti.

Yaşanan gelişme, konutların afet risklerinin açıklanması konusunda iki farklı yaklaşımı ortaya çıkardı. Bir tarafta alıcıların olası tehlikeler hakkında önceden bilgilendirilmesi gerektiğini savunanlar, diğer tarafta ise tahmine dayalı risk modellerindeki belirsizliklerin konutların değerini ve satışını haksız biçimde etkileyebileceğini belirtenler yer aldı.

ABD'deki bu tartışma, afet riskine ilişkin bilgilerin yalnızca erişilebilir olmasının değil, bilimsel doğrulukla ve anlaşılır biçimde sunulmasının da önem taşıdığını gösterdi.

Türkiye'de konutlara afet risk karnesi getirilebilir mi?

Japonya'da emlakçıların taşkın tehlikesini harita üzerinden açıklaması, Fransa'da risk belgesinin satış ve kiralama sürecinin bir parçası olması, ABD'de ise afet risk puanlarının emlak piyasasında tartışmalara yol açması, konut güvenliğine ilişkin bilgilerin nasıl sunulması gerektiği sorusunu gündeme taşıyor. Peki Türkiye'de de konutların afet risklerini gösteren standart bir bilgilendirme sistemi oluşturulabilir mi?

Türkiye'de böyle bir sistem için kullanılabilecek çeşitli kamu verileri halihazırda mevcut. AFAD'ın Türkiye Deprem Tehlike Haritası, Tarım ve Orman Bakanlığının taşkın tehlike ve risk haritaları ile yerel yönetimlerin yürüttüğü çalışmalar, konutların bulunduğu bölgelerdeki afet tehlikelerinin değerlendirilmesine katkı sağlıyor.

Ancak bu bilgilerin farklı kurumlar ve sistemler üzerinden sunulması, konut alıcılarının ve kiracıların kapsamlı bir değerlendirme yapmasını zorlaştırabiliyor. Üstelik bölgesel afet tehlikesini gösteren haritalar, tek başına belirli bir binanın dayanıklılığı veya güvenliği hakkında kesin sonuç vermiyor.

Afet risk karnesinde hangi bilgiler yer alabilir?

Türkiye'de oluşturulabilecek bir afet risk bilgilendirme sisteminde, taşınmazın bulunduğu bölgenin deprem, sel, taşkın ve heyelan tehlikelerine ilişkin resmi veriler bir araya getirilebilir. Bunlara ek olarak binanın ruhsat ve yapı denetim bilgileri, varsa gerçekleştirilmiş teknik incelemeler ve geçmişte kayda geçmiş afet hasarları da belirli koşullarda alıcı ve kiracıların erişimine açılabilir.

Böyle bir uygulamada bölgesel tehlike verileri ile binaya özgü mühendislik değerlendirmelerinin birbirinden ayrılması ise büyük önem taşıyor. Çünkü bir konutun yüksek deprem tehlikesi bulunan bölgede yer alması, o binanın mutlaka dayanıksız olduğu anlamına gelmediği gibi düşük tehlike bölgesinde bulunması da yapının güvenli olduğunu garanti etmiyor.

Olası bir sistemin güvenilirliği için verilerin güncel tutulması, hangi kurumun hangi bilgiden sorumlu olduğunun belirlenmesi ve eksik verilerin yanlış biçimde güvenli olarak yorumlanmasının önlenmesi gerekiyor.

Konut alıcısının güvenlik bilgisine erişimi standart hale gelebilir mi?

Türkiye'de konut satış ve kiralama işlemlerinde çeşitli bilgilendirme yükümlülükleri bulunmasına rağmen, afet tehlikelerine ilişkin bilgilerin her ilan için standart bir belgeyle sunulduğu genel bir uygulama bulunmuyor.

Oysa mevcut kamu verilerinin emlak ilanları ve sözleşme süreçleriyle ilişkilendirilmesi, vatandaşların konut tercihlerinde daha bilinçli karar vermesine yardımcı olabilir. Bunun nasıl hayata geçirileceği ise ilgili kurumların yetkileri, veri güvenliği, teknik standartlar ve olası yeni yasal düzenlemeler çerçevesinde değerlendirilmek zorunda.

Ayazağa'daki lüks sitede yaşanan su baskını, konutların yalnızca fiyatları, konumları ve sundukları sosyal imkanlarla değil, afetlere karşı hazırlıklarıyla da değerlendirilmesi gerektiğini yeniden hatırlattı.

Milyonlarca liralık konutların satışa sunulduğu, yüksek kira bedellerinin konuşulduğu bir piyasada, alıcı ve kiracıların afet risklerine ilişkin bilgilere kolayca ulaşabilmesi de konut tercihlerinin temel unsurlarından biri haline gelebilir mi?