Türkiye'de yabancı uyruklu kiracıya evini kiralayan ancak kira bedelini tahsil edemeyen ev sahipleri için hukuki süreçte dikkat çeken bir ayrıntı gündemde. Kiracının Türkiye'de bilinen bir adresi yoksa ve kira ödemiyorsa ev sahibi ne yapabilir? Yabancı kiracının taşınmazı kullanmaya devam etmesi, buna karşın kira borcunu ödememesi ve kendisine ulaşılamaması, tahliye sürecini zorlaştırabiliyor. Ancak kiracının yabancı uyruklu olması, ev sahibinin kira alacağını talep etmesine veya tahliye yoluna başvurmasına engel oluşturmuyor.
Peki, Türkiye'de adresi bulunmayan yabancı kiracıya nasıl tebligat yapılır? İl Göç İdaresi Müdürlüğü kiracının adresinin tespit edilmesinde devreye girebilir mi? Kiracı yurt dışına çıktıysa ev sahibi hangi hukuki yolları izlemeli? Kira borcunun tahsili ve tahliye aynı anda mümkün mü? Avukat Gizem Gonce, Tgrthaber.com Özel Haber Editörü Zeynep Gizem Er'e yaptığı açıklamada, yabancı kiracıların da Türk hukukuna göre kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek zorunda olduğunu vurguladı. Av. Gonce, özellikle adres tespiti, tebligatın geçerliliği ve icra takibinde dikkat edilmesi gereken sürelerle ilgili ev sahiplerini yakından ilgilendiren değerlendirmelerde bulundu.
"YABANCI UYRUKLU KİRACILAR KİRA SÖZLEŞMESİNDEN DOĞAN YÜKÜMLÜLÜKLERİ YERİNE GETİRMEK ZORUNDA"
Yabancı uyruklu kiracının kira ödememesi durumunda ev sahibinin hakları neler? Kiracının yabancı olması tahliye sürecini değiştiriyor mu?
Av. Gizem Gonce, vatandaşlık durumunun kira borcunu ortadan kaldırmadığına dikkat çekerek ev sahiplerinin başvurabileceği hukuki yolları şöyle anlattı:
"Yabancı uyruklu kiracılar da Türk hukukuna göre kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini yerine getirmek zorundadır. Kiracının vatandaşlığı, kira ödeme borcunu ortadan kaldırmadığı gibi ev sahibinin tahliye talep etmesine de engel değildir. Kira bedelinin ödenmemesi durumunda ev sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi kapsamında kiracının temerrüdüne dayanabilir. Bunun yanında İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri uyarınca kira alacağının tahsili ve tahliye amacıyla ilamsız icra takibi başlatılması da mümkündür. Burada önemli olan, takip işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi ve ödeme emrinin kiracıya hukuken geçerli şekilde tebliğ edilmesidir."
"KİŞİNİN TÜRKİYE'DE BULUNMAMASI VEYA EV SAHİBİNİN KENDİSİNE ULAŞAMAMASI TEBLİGAT YAPILAMAYACAĞI ANLAMINA GELMEZ"
Ev sahiplerinin en büyük sorunlarından biri, kira ödemeyen yabancı kiracıya ulaşamamak. Kiracının Türkiye'de bilinen bir adresinin bulunmaması, icra takibi ve tahliye sürecinin nasıl ilerleyeceği konusunda soru işaretleri oluşturuyor. Ancak hukuken adres tespiti için başvurulabilecek yollar bulunuyor.
Av. Gonce, adres araştırmasının önemine işaret ederek İl Göç İdaresi kayıtlarının bu noktada gündeme gelebileceğini belirtti:
"Bu durumda adres araştırması ve tebligat işlemleri büyük önem kazanır. Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'deki adres kayıtları, ikamet ve göç işlemleri kapsamında ilgili kamu kurumlarının kayıtlarında bulunabilir. Somut olayda İl Göç İdaresi Müdürlüğü'nün devreye girmesi, kiracının beyan ettiği veya kayıtlarında bulunan adresin tespit edilmesi bakımından önem taşıyabilir. Yetkili makamlar aracılığıyla elde edilen adres bilgileri, ilgili hukuki süreçte usulüne uygun şekilde kullanılabilir. Burada özellikle altını çizmek isterim: Bir kişinin Türkiye'de fiilen bulunmaması veya ev sahibinin kendisine ulaşamaması, tek başına tebligat yapılamayacağı anlamına gelmez. Önemli olan, tebligatın mevzuatta öngörülen usule uygun gerçekleştirilmesidir."
"GÖÇ İDARESİ MÜDÜRLÜĞÜ ADRES TESPİTİ YAPAR VE İLGİLİ İDARİ KAYITLARI DEĞERLENDİRİR"
Yabancı kiracının adresine ulaşılamadığı durumlarda ev sahiplerinin başvurabileceği kurumlardan biri de İl Göç İdaresi Müdürlüğü. Yabancıların ikamet ve adres bilgilerine ilişkin idari kayıtların bulunması, hukuki süreçte adres araştırmasına yardımcı olabiliyor. Ancak burada önemli bir ayrım var: Adres tespiti ile tahliye kararı birbirinden tamamen farklı işlemler.
Av. Gizem Gonce, Göç İdaresinin yetki sınırlarını şöyle açıkladı:
"İl Göç İdaresi Müdürlüğü, yabancı uyruklu kişinin adres ve ikamet bilgileri bakımından önemli bir idari kaynaktır. Özellikle yabancının Türkiye'de beyan ettiği adresin ve ikamet durumunun araştırılması, ilgili mevzuat çerçevesinde idari makamlardan bilgi talep edilmesi gündeme gelebilir. Ancak bir hususu karıştırmamak gerekir: İl Göç İdaresi Müdürlüğü tahliye kararı veren makam değildir. Tahliye, icra dairesi ve gerektiğinde görevli mahkemeler aracılığıyla yürütülen hukuki bir süreçtir. Göç İdaresinin rolü, somut olayın koşullarına göre adres tespiti ve ilgili idari kayıtların değerlendirilmesiyle sınırlıdır."
GÖÇ İDARESİ KAYITLARINA GÖNDERİLEN TEBLİGAT GEÇERLİ SAYILIR MI?
Yabancı kiracının adresinin İl Göç İdaresi kayıtlarından tespit edilmesi, ev sahibi açısından önemli bir aşama olsa da tek başına tahliye için yeterli değil. Çünkü hukuki süreçte asıl belirleyici noktalardan biri, gönderilen tebligatın mevzuata uygun olup olmadığı.
Av. Gonce, ev sahiplerinin özellikle tebliğ mazbatasındaki ayrıntılara dikkat etmesi gerektiğini vurguladı:
"Tebligatın geçerli olup olmadığı, yalnızca adresin Göç İdaresi kayıtlarından alınmış olmasına bakılarak belirlenemez. Öncelikle adresin hukuken tebligata elverişli olup olmadığı, kiracının bilinen adresi ve adres kayıt sistemi bilgileri, tebligatın hangi usulle çıkarıldığı ve tebliğ mazbatasında hangi işlemlerin gerçekleştirildiği incelenmelidir. Tebligat Kanunu ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun bir tebligat yapılmışsa, kiracının tebligat evrakını fiilen eline almamış olması her durumda tebligatın geçersiz olduğu anlamına gelmez. Dolayısıyla somut olayda İl Göç İdaresi üzerinden tespit edilen adrese gönderilen tebligatların, tebliğ mazbatalarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir."
KİRA ÖDEMEYEN KİRACIYA 7 GÜN VE 30 GÜN DETAYI
Ev sahibi, kira borcunu ödemeyen kiracı için icra takibi başlattığında süreç belirli yasal süreler üzerinden ilerliyor. Bu noktada kiracının ödeme emrine itiraz süresi ile kira borcunu ödemesi için tanınan süre birbirinden ayrılıyor. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınan 30 günlük ödeme süresi dikkat çekiyor.
Av. Gizem Gonce, örnek 13 ödeme emriyle başlayan sürecin ayrıntılarını anlattı:
"Ev sahibi, kira alacağının tahsili ve tahliye amacıyla icra dairesinde ilamsız tahliye takibi başlatabilir. Bu süreçte kiracıya örnek 13 ödeme emri gönderilir. Kiracının ödeme emrine itiraz etmesi için kural olarak 7 günlük süresi vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira borcunu ödemesi için ödeme emrinin tebliğinden itibaren en az 30 günlük süre tanınır. Kiracı bu süre içerisinde borcunu ödemez ve takibe süresinde itiraz da etmezse, kanuni koşulların oluşması hâlinde kiraya veren icra mahkemesinden tahliye talep edebilir.
Kiracı süresinde itiraz ederse ise itirazın niteliğine göre itirazın kaldırılması veya diğer gerekli hukuki yollara başvurulması gündeme gelir. Burada önemli bir ayrıntı var: Sadece ödeme emrinin gönderilmiş olması tahliye için yeterli değildir. Tebligat, itiraz süresi, ödeme süresi ve tahliye talebinin süresi ayrı ayrı takip edilmelidir."
YURT DIŞINDA BULAN KİRACIYA TEBLİGAT TALEBİ
Kiracının Türkiye'deki adresini terk ederek yurt dışına çıkması, ev sahibinin kira alacağını tahsil etme ve tahliye talep etme hakkını ortadan kaldırmıyor. Ancak bu durumda tebligat süreci farklı hukuki kurallara tabi olabiliyor.
Av. Gonce, yabancı uyruklu kiracılar bakımından uygulanacak usulün doğru belirlenmesi gerektiğini ifade etti:
"Kiracının yurt dışında bulunması hâlinde tebligat işlemleri ayrıca değerlendirilmelidir. Türkiye'de geçerli bir tebligat adresi bulunmuyorsa, yabancının yurt dışındaki adresinin tespit edilmesi ve uluslararası tebligat kurallarının uygulanması gerekebilir. 7201 sayılı Tebligat Kanunu'nun 25. maddesi ve ilgili uluslararası sözleşmeler çerçevesinde yurt dışına tebligat yapılması mümkündür. Tebligat Kanunu'nun 25/a maddesindeki konsolosluk aracılığıyla tebligat imkânı ise ilgili düzenleme gereğince Türk vatandaşları için öngörülmüştür. Bu nedenle yabancı uyruklu kişiler bakımından aynı yöntemin doğrudan uygulanabileceği düşünülmemelidir."
KİRA BEDELİ ALACAĞI VE KİRACININ TAHLİYESİ AYNI ANDA MÜMKÜN
Kira ödemeyen yabancı kiracıya karşı ev sahibinin tek seçeneği taşınmazın tahliyesini istemek değil. Birikmiş kira borçlarının tahsili de aynı hukuki süreç içerisinde gündeme gelebiliyor. Böylece ev sahibi, gerekli şartların oluşması hâlinde hem kira alacağını güvence altına almayı hem de taşınmazını geri almayı hedefleyebiliyor.
Av. Gizem Gonce, İcra ve İflas Kanunu kapsamında her iki talebin de aynı takip içerisinde ileri sürülebileceğini belirtti:
"İcra ve İflas Kanunu'nun 269 ve devamı maddeleri kapsamında, gerekli şartların bulunması hâlinde aynı takip içerisinde hem ödenmeyen kira bedellerinin tahsili hem de kiracının temerrüt nedeniyle tahliyesi talep edilebilir. Ancak kiracının itiraz edip etmediği, borcu ödeyip ödemediği ve tebligatın geçerliliği süreç üzerinde doğrudan etkilidir. Ev sahiplerinin yalnızca tahliyeye odaklanmayıp birikmiş kira alacaklarını da hukuki güvence altına alacak şekilde hareket etmeleri gerekir."
EV SAHİPLERİ DİKKAT: BU BİLGİLERİ MUTLAKA SAKLAYIN
Yabancı kiracıyla yaşanan kira anlaşmazlıklarında yalnızca kira sözleşmesinin bulunması yeterli olmayabilir. Kiracının kimlik ve adres bilgileri, banka üzerinden yapılan kira ödemeleri, borca ilişkin yazışmalar ve tebligat belgeleri hukuki süreçte belirleyici olabilir. Özellikle kiracının adresine ulaşılamıyorsa yapılacak hatalı bir işlem, tahliye sürecinin uzamasına neden olabilir.
Av. Gonce, ev sahiplerine şu uyarılarda bulundu:
"Öncelikle kira sözleşmesi, kiracının kimlik ve adres bilgileri, kira ödeme kayıtları ve varsa yazışmalar muhafaza edilmelidir. Kiracının yabancı uyruklu olması nedeniyle adres tespiti konusunda sorun yaşanıyorsa, ilgili idari makamlardan hukuka uygun şekilde bilgi edinilmesi ve tebligat işlemlerinin doğru yürütülmesi önemlidir. Özellikle tebligatın geçerliliği konusunda yapılacak bir hata, tahliye sürecinin uzamasına ve hak kayıplarına neden olabilir. Benim ev sahiplerine tavsiyem, kira borcunun ödenmemesi hâlinde süreci kendi başlarına yürütmeye çalışmak yerine, kira sözleşmesini ve tebligat belgelerini birlikte değerlendirerek hukuki süreci başlatmalarıdır."
"KİRACININ YABANCI UYRUKLU OLMASI, KİRA BORCUNU ÖDEMEDEN TAŞINMAZI KULLANMAYA DEVAM EDECEĞİ ANLAMINA GELMEZ"
Yabancı uyruklu kiracının kira ödememesi ve adresine ulaşılamaması, ev sahibinin haklarını kullanamayacağı anlamına gelmiyor. Ancak tahliye sürecinde adres araştırmasının doğru yapılması, tebligatın hukuka uygun şekilde tamamlanması ve icra takibindeki yasal sürelerin kaçırılmaması büyük önem taşıyor.
Av. Gizem Gonce, ev sahiplerinin özellikle yabancı kiracının vatandaşlık durumuna değil, kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerine ve hukuki sürecin doğru yürütülmesine odaklanması gerektiğini belirterek şu değerlendirmeyi yaptı:
"Bir kiracının yabancı uyruklu olması, Türk hukukuna göre üstlendiği kira ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ve kira alacağını talep etme hakkı hukuk düzeni tarafından korunmaktadır. Bu tür dosyalarda asıl mesele çoğu zaman yalnızca kiracının kira ödememesi değil, kendisine hukuken geçerli şekilde ulaşılabilmesi ve işlemlerin doğru sırayla yürütülmesidir. İl Göç İdaresi kayıtlarının adres tespiti bakımından değerlendirilmesi ve tebligat sürecinin usulüne uygun tamamlanması, tahliye sürecinde önemli bir aşama olabilir. Ev sahipleri şunu bilmeli: Kiracının yabancı uyruklu olması, kira borcunu ödemeden taşınmazı kullanmaya devam edebileceği anlamına gelmez. Hakların doğru hukuki yöntemlerle kullanılması gerekir."
Yorumlar
Yorumlar yükleniyor…